※【最新情報】9月23日
築年数が経過している物件を、改修工事を行い価値を高めるリノベーション。近年人気があり、物件数も増えていますが、リノベーション物件のメリットとデメリットについてご存じない方も多いと思います。ここでは、リノベーション物件のメリットとデメリットをご紹介します。
リノベーション物件に住むメリット
リノベーション工事で既存の間取りから、需要の高い間取りへ変更したり、（2DK→1LDKなど）設備を入れ替えたり（畳→フローリングなど）する工事は費用がかかるものです。
貸主側としては費用を投じ、機能性やデザイン性を高くすることで、資産価値を上げ賃料を高く得ることを目的にしています。
借主側としては、新築のように新品の設備を利用できたり、築年数が浅い物件や新築に比べ安い賃料で借りることができるケースも多いというメリットがあります。
下記でリノベーション物件に住む3つのメリットをご紹介いたします。
新築物件のように設備が一新されている
リノベーションは、設備を新しいものへ入れ替えるケースが大半です。新品の設備は機能が新しいだけではなく、耐久性もあるということです。
例えば、エアコンの耐用年数は6年です。
出典：国税庁ホームページhttp://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34358.php
あくまで指標です。エアコンは10年ほど利用できるケースが多く、賃貸住宅でエアコンが設備の場合、故障したら貸主が修理や交換をしてくれるケースもあります。ただ故障後に修理や交換の際、費用を貸主が負担したとしても、修理業者の訪問や立会の手間がかかります。新品の場合、故障の心配や修理にかかる時間をとられるリスクが低くメリットと言えます。
新築物件や築浅物件に比べ賃料が安い
全てのリノベーション物件が新築より安いというわけではありませんが、新築施工時にかかる費用に比べ、リノベーションに伴う改修工事は貸主側の投資額が少ないケースが大半です。
その為、新築物件や築年数の浅い物件に比べ、安く家賃の設定がされている場合が多いです。
また、新築ではないため、場合によっては家賃の交渉に応じてくれるケースもあり、費用を抑えてキレイな設備のお部屋に住みたい方には大きなメリットになると思います。
家賃交渉に関しての記事はこちらです。
→家賃交渉ってできるの？家賃交渉のコツやポイント、時期を教えます。
良い立地の物件が多い
貸主側としては、安い投資額で利益を多く得たいと考える方が多いです。
例えば、築30年のワンルームマンション家賃33,000円の1部屋にかかるリノベーション工事が250万だとします。駅から3分の立地であれば45,000円で貸すことができ、駅から20分離れていれば39,000円の家賃で貸すことができるとします。この場合どちらの方が貸主側は多くの利益を得ることができるでしょうか？
このように、駅に近い古いマンションを安く購入し、リノベーション工事を行い収益性を上げることを目的に、リノベーション工事を行うことが多いのです。その為、リノベーション物件は良い立地にあることが多くメリットと言えます。
また新築とは違いますので、希望物件の共用部や周辺環境などの雰囲気は現地で確認ができ、入居後のイメージを事前に得ることができる点もメリットといえます。
リノベーション物件に住むデメリット
立地が良く賃料も相場より安く、最新設備が入っているリノベーション物件。もちろんメリットばかりではなく、デメリットもあります。
例えば耐震基準です。昭和56年6月1日に旧耐震から新耐震へと耐震基準が改正されています。昭和56年以前の建物であれば、設備は一新され相場より安い賃料だとしても、地震などの天災の際に不安が残るなど、構造部分のデメリットもあります。
ここでは、リノベーション物件のデメリットに関して説明します。
耐久性についての不安
上記にも記述していますが、昭和56年に耐震基準の改正がされています。昭和56年以前を旧耐震とし、それ以降を新耐震としています。
簡単に言うと旧耐震は、震度5程度に耐える建物。新耐震は震度6～7程度では倒壊しない建物としています。
昭和56年以前の建物のリノベーション物件では、地震時の耐震性が築年数の浅い建物に比べ不安が残る点がデメリットと言えます。
近隣住民の方とのトラブルリスク
実際にあった例のご紹介です。
最上階が2DK、その他は28,000円～33,000円の1Kタイプ築30年の建物がありました。
この賃貸物件の所有者は、多額の費用をかけて2DKのお部屋を1LDKにリノベーション工事を行い、家賃を上げてお客様が契約してくれました。
この建物の平均家賃が安いのにはわけがあり、入居者にゴミ出しのマナーを守らない人や、会社の荷物置き場として利用している部屋があり、不特定多数の出入りがあるなどの理由がありました。
最上階を借りた人は、その他の入居者のマナー違反や不特定多数の出入りによる防犯面を心配し、退去した事例があります。
リノベーション物件に限りませんが、このようなリスクが隠れていることを事前に不動産会社の担当者に聞くなどしてお部屋探しをしてください。
共用部や配管など古い部分もある
お部屋の中は綺麗にリノベーションをされている物件でも、建物外観や共用廊下、階段などは古いものが一般的です。
そのため、オートロックや宅配ボックスなどの設備がついていないケースもあります。
また、一番気にされる方が多いのは、配管です。
リノベーション物件で配管まで新しくすることはほとんどないため、築年数分、古くなった配管がそのまま使用されます。
リスクとしては、水漏れや漏電による火災、湿気によるカビや害虫の発生などがあります。
リノベーション物件を契約する際の注意点
リノベーション物件は工事中など完成前に成約することもあります。上記デメリットでも記載していますが、工事中でも建物現地に行きお部屋の玄関前まで行くことをオススメします。共用部や周辺環境を確認しておくことで、入居後のトラブルリスクを軽減させることができます。
耐震の部分では、契約時の家財保険に地震被害時の保険適用があるかの確認や、個別で地震保険の適用をすることでリスク軽減になります。
シンプルな白を基調としたお部屋もあれば、奇抜な壁紙や間取の部屋もあるなど、リノベーション物件だからこそ出会えるお部屋があります。リノベーション物件は同じ条件のお部屋が二つとないこともあります。
気に入ったお部屋に住むことが大事ですが、メリットとデメリットをしっかりと理解し契約を行いましょう。
