※【最新情報】3月8日
賃貸住宅を借りる際、賃貸借契約書に署名や捺印をします。家賃や敷金・礼金については確認するものの「契約期間」については気にされていない方が多くいらっしゃいます。ここでは、賃貸住宅の契約期間に関する説明と注意点をご紹介します。
賃貸借契約の種類
賃貸借契約には主に、「普通賃貸借契約（普通借家契約）」と「定期賃貸借契約（定期借家契約）」の2種類があります。
これらの契約について、まずは解説します。
普通賃貸借契約（普通借家契約）
普通賃貸借契約は、一般的かつ広く利用されている契約形態です。
主な特徴として3点挙げられます。
①契約期間
契約期間は1年～2年となり、契約期間満了時には更新が行われます。
②契約の更新
借主が契約更新を希望する限り、貸主が一方的に更新を拒否することはできません。拒否する場合は、正当事由が必要になります。これにより、借主は長期間住み続けることができます。
③解約の通知
解約の際は、一般的に1～2カ月前に通知が必要になります。
貸主の場合は6ヶ月前までに通知を行う必要があります。
定期賃貸借契約（定期借家契約）
定期賃貸借契約は、契約期間が明確に定められ、契約満了後には自動更新されない契約形態です。
①契約期間
契約は特定の期間に設定され、期間満了と同時に契約が終了します。
②更新の有無
原則として契約の更新はなく、借主が住み続けたい場合は、貸主と再契約を結ぶ必要があります。
このため、契約を終了した後は再契約の可能性に依存します。
③解約
借主からの中途解約は原則として認められず、やむを得ない事情がある場合を除き契約満了前の解約は難しいです。
ただ、合意解除は可能なため、普通賃貸借契約と同様に短期解約の違約金が設定されていることもあります。
賃貸住宅の契約期間
先述の通り、賃貸住宅は、一般的に1年～2年の契約期間で契約を締結します。
その理由は、2年以内に家族構成の変更や勤務先の変更などが生じる可能性があり、更新時期を理由に書類を再度取り交わし、入居者情報の更新や家財保険の更新漏れなどを防ぐためです。
※本来賃貸借契約書には、勤務先の変更や家族構成の変更の際は、貸主や管理会社に届け出るよう記載がありますが、申告しない方も多いのが現状です。
契約の終了時期を定めていない事で、トラブルになることもあります。それを防ぐ目的もあり契約期間を設けています。
賃貸住宅を借りる側にとっては、契約期間より更新時にかかる費用の方が気になると思います。契約期間満了後に更新を希望する際に、大家などに支払う費用を「更新料」といいます。この「更新料」は地域によって異なります。
賃貸住宅の契約期間内の中途解約
契約期間内に、中途解約することは可能です。ただし、違約金が発生する場合もありますので賃貸借契約書を見直すことをおすすめします。
お部屋探しをした不動産会社の担当者に質問や相談をしてみるのも良いかと思います。
確認いただく書類は、①賃貸借契約書②重要事項説明書です。このどちらかに中途解約時の内容が記載されています。
賃貸住宅の契約期間内の中途解約の注意点
まずは賃貸借契約書に記載されている注意点からご説明します。
賃貸借契約書内に書かれている文章が多く、調べることを諦める人も少なくないと思いますが、大変重要な事ですので、しっかり読んで要点をおさえましょう。
①賃貸借契約書
賃貸借契約書内の条文にある（解約予告）（契約の解除）という部分を確認してください。また、特約事項という欄に、退去時に発生するクリーニング代などがある場合は記載されています。
②重要事項説明書
こちらは契約を締結する際に、宅地建物取引士から説明を受ける書面です。まず、短期解約の違約金という項目を確認してください。「1年未満の場合は、家賃１ヶ月分の違約金を…」などの解約時の条件の記載があります。契約期間内かつ、１年未満で解約する際は費用が発生するケースが多くあります。次に契約書同様に、重要事項説明書内の特約事項も確認してください。
上記、①賃貸借契約書②重要事項説明書の注意点を確認したあとは、お部屋の管理会社に問い合わせて退去時の内容を確認しましょう。
賃貸住宅の契約期間が満了した場合
賃貸住宅の契約期間が満了した場合、更新することができます。
入居者が解約を希望する場合は1ヶ月前の告知、大家から解約を希望する場合は6ヶ月前の告知が必要になります。
※契約内容によって告知期間は違います。大家からは正当事由が必要になります。
また、契約期間を更新する際は、契約書の再作成などの更新手続きが必要になることがあります。
特に関東圏では、1ヶ月分の家賃相当の更新料が必要になるケースがあります。
更新料は家賃の半月～１ヶ月が相場ですが、中には2ヶ月分必要になることもありますので、入居前の契約段階でしっかり契約内容を確認しましょう。
更新料などは地域によっても違い、福岡などでは契約期間の更新時にかかる費用は10,000円～20,000円ほどが相場です。
※その他に保険の更新や、保証会社の更新料が別途発生します。
契約するお部屋や不動産管理会社、また大家によっても内容が異なりますが、入居前に退去時のことも考え、お部屋探しや契約をしましょう。
地場の大手管理会社や賃貸仲介以外もやっているような不動産業者会社を選ぶなどで更新時・退去時トラブルのリスクを事前に防ぎましょう。
